前三季度廣東省庫存創歷史新高，房企銷售不暢資金偏緊
Post time：2014-11-07省房協發布了《2014年前3季度廣東房地產市場分析報告》。報告顯示，今年前九個月，全省商品房銷售面積、銷售額呈現同比下降的趨勢，分別下降10.4%和10.7%。此外，在政策、信貸環境不斷改善的情況下，市場成交量趨于回升。
庫存方面，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%；其中，商品住宅待售面積3322.32萬平方米，同比增長26.4%，均創下歷史新高，開發商去庫存壓力依然嚴峻，加速去化仍是主流。
銷量降中趨穩 庫存創歷史新高
1-9月，全省商品房銷售面積、銷售額分別為5927.54萬平方米和5483.38億元，同比分別下降10.4%和10.7%，降幅較1-8月分別收窄1.4個和1.5個百分點，下降趨勢有所緩解。
從商品住宅市場看，今年前3季度銷售面積5206.02萬平方米，同比下降12.7%；銷售額4464.23億元，同比下降13.5%；銷售均價8575元/平方米，同比下降1.0%。
由于政策、信貸環境不斷改善，市場成交量趨于回升。9月單月，銷售面積742.62萬平方米，同比下降5.3%，環比則大幅增長37.4%，銷量僅低于6月水平。
前3季度，全省商品房批準預售面積5818.49萬平方米，同比下降4.0%；其中商品住宅批準預售面積5025.97萬平方米，同比下降7.4%。受政策利好逐步釋放的影響，省房協預計年內批準預售量或超去年。
庫存方面，截至9月期末，廣東商品房待售面積5091.40萬平方米，同比增長22.7%；其中，商品住宅待售面積3322.32萬平方米，同比增長26.4%，均創下歷史新高。
報告指出，若將當期新增批準預售面積和期末待售面積視為供應量，則1-9月全省商品房可供銷售面積至少有10909.89萬平方米；將實際銷售面積視為需求量，則同期實現銷售5927.54萬平方米，供求比為1.84:1。
其中，商品住宅供求比為1.60:1。若按今年月均銷售速度，完全消化可售未售的商品房庫存至少需要7.6個月，其中商品住宅需要5.4個月以上，同比分別增加2.7個月和2.3個月。當前寬松的供求關系表明去庫存壓力依然嚴峻，加速去化仍是主流。
銷售不暢資金偏緊 房企拿地謹慎
1-9月，廣東房地產企業到位資金8175.21億元，同比增長11.5%。其中，國內貸款1847.05億元，同比增長19.8%；利用外資27.30億元，同比下降3.4%；自籌資金2718.97億元，同比增長48.5%；其他資金來源（銷售回籠資金）3581.91億元，同比下降8.8%。
從資金結構看，國內貸款占到位資金比重為22.6%，較去年同期提高1.6個百分點；利用外資占比0.3%，同比下降0.1個百分點；自籌資金占比33.3%，同比提高8.3個百分點；其他資金來源占比43.8%，同比下降9.8個百分點。作為最主要資金來源的銷售回籠資金，今年前3季度所占比重僅高于2008年，是2005年以來資金較為緊張的一年。
數據同時顯示，今年前3季度，來自銀行貸款的資金同比增長13.9%，增速自年初累計回落31.4個百分點；按揭貸款同比下降1.9%，增速累計回落35.7個百分點。可見，受信貸政策收緊的影響，銷售回籠資金普遍放緩，企業資金壓力不斷增大。
受資金偏緊的影響，今年前九月，開發商對拿地的態度普遍趨于謹慎。全省土地購置面積1331.34萬平方米，同比下降9.4%，購置面積位于近6年的次低水平。但另一方面，同期土地成交價款541.69億元，同比大幅增長27.4%，反映出地價仍處于高位。
機構：四季度去化庫存為主價格仍將穩中趨降
針對前三季度廣東省樓市的表現，世聯行集團市場研究部分析，央行新政極大地提振了市場信心，能夠在短期內促進改善型需求的釋放。此外，近期貨幣寬松的力度有所加大，三季度以來央行三次下調了14天正回購招標利率，引導社會融資資金成本下降，房貸按揭利率下行已成趨勢，預計95折會是市場的主流。政策的刺激和按揭利率的下行，疊加開發商積極推盤和價格上的適度讓利，樂觀情況下，四季度廣東房地產市場成交量將有所好轉。但四季度仍以去化庫存為主，價格仍將穩中趨降。