房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)前景可期
Post time：2014-10-10自1998年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷15年的繁榮，盡管2008年曾有波動，但并未改變大趨勢。但當(dāng)前的種種跡象表明，中國房地產(chǎn)超級繁榮、高速增長的時代正在謝幕，未來將進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)、市場份額向龍頭企業(yè)集中的新時代。
統(tǒng)計(jì)顯示，我國房地產(chǎn)市場CR5（前五強(qiáng)銷售額/全國新建商品房銷售額）從2007年的4.5%提升至2013年的8.7%，房地產(chǎn)市場的強(qiáng)者時代逐步來臨。在這樣的大趨勢下，小型房地產(chǎn)企業(yè)的成長和生存空間勢必越來越有限，中小型房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)峻的生存危機(jī)，變革一觸即發(fā)。
從2014年開始，房地產(chǎn)業(yè)的增速很難再保持兩位數(shù)以上，今后增長速度將會逐年下降，2014年的房地產(chǎn)市場分化非常明顯。房地產(chǎn)企業(yè)不能夠再沿用過去傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，未來中國高速增長的消費(fèi)將會改變很多中小城市的區(qū)位價值，未來房地產(chǎn)市場格局也將會相應(yīng)發(fā)生大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
不難看出，中小房企在這10000億市場中的逐利將更顯艱難。按海通證券的測算，目前我國房地產(chǎn)市場對GDP增長的貢獻(xiàn)正逐步走向平衡。與過去十年需求與供給的“喇叭狀缺口”相比，目前這一缺口正處于收斂過程。未來房地產(chǎn)市場將進(jìn)入更為細(xì)分的時代，這也意味著簡單依賴土地創(chuàng)造價值的方式將面臨挑戰(zhàn)，以往圈地待漲的商業(yè)模式或被改寫。
統(tǒng)計(jì)顯示，2010－2013年間，地價和房價復(fù)合增速僅分別為5.84％和5.16％，長期大量持有土地等待價值提升的時代已經(jīng)逐步過去。伴隨土地價值鏈的逐步平緩，從成熟國家的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)判斷，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望成為地產(chǎn)價值創(chuàng)造的新環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈可分為四大部分：城市配套、房地產(chǎn)金融、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)服務(wù)模塊還可以進(jìn)一步細(xì)分，如專職做好城市配套服務(wù)商，包括智慧社區(qū)、公共服務(wù)（物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等），還有以解決就業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
當(dāng)前，一些嗅覺靈敏的房企已開始在房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)上投石問路。如華夏幸福自稱秉承“推動中國產(chǎn)業(yè)升級”的偉大使命，堅(jiān)持“打造產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)幸福城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，努力使所開發(fā)的區(qū)域“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會和諧、人民幸福”，致力于成為引領(lǐng)全球產(chǎn)業(yè)升級與城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商。但是更多的房企則將醫(yī)療服務(wù)作為自己在房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上的延伸，醫(yī)療行業(yè)由于毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢，正成為不少房企轉(zhuǎn)型探索的新領(lǐng)域。如鳳凰股份決定投資5億元成立專業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司，致力于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究、開發(fā)、運(yùn)營與管理。此外，華業(yè)地產(chǎn)也正在嘗試轉(zhuǎn)型養(yǎng)老和醫(yī)院等行業(yè)，已設(shè)立全資子公司北京華業(yè)康年經(jīng)營管理有限公司，負(fù)責(zé)公司養(yǎng)老事業(yè)運(yùn)營與管理。
國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)走過“簡單粗暴”的圈地運(yùn)動后，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈有望逐步崛起。2012年，美國房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比分別為38％、42％和20％；而我國對應(yīng)的這組數(shù)據(jù)分別是87％、11％和2％。換句話說，美國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)收入占比達(dá)62％，而我國僅為13％，未來發(fā)展空間十分巨大。