2014上半年廣州樓市運(yùn)行總結(jié)及下半年走勢(shì)預(yù)測(cè)
Post time：2014-08-252014年，歷經(jīng)上半年降價(jià)促銷等波瀾起伏的廣州樓市在下半年將向何處去？據(jù)了解，不少機(jī)構(gòu)近期紛紛發(fā)布了廣州樓市上半年總結(jié)和下半年預(yù)測(cè)報(bào)告，把脈未來(lái)樓市走勢(shì)。
經(jīng)緯地產(chǎn)的研究報(bào)告指出，今年下半年廣州將有更多樓盤會(huì)加入降價(jià)陣營(yíng)，但總數(shù)不超過50%；全年房?jī)r(jià)下降幅度預(yù)計(jì)不超15%。下半年，廣州樓市交易量有逐漸恢復(fù)的可能，預(yù)計(jì)此輪調(diào)整期還將維持半年左右。從中長(zhǎng)期來(lái)看，廣州樓市的此輪調(diào)整會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。
市場(chǎng)：限價(jià)、限簽放松，拉升一手房均價(jià)
回顧2014年上半年廣州樓市，一季度的關(guān)鍵詞是觀望，二季度的關(guān)鍵詞是妥協(xié)。第二季度，經(jīng)歷傳統(tǒng)旺季3月的成色不足，和五一的不溫不火，開發(fā)商也調(diào)整姿態(tài)，開始妥協(xié)，促銷力度明顯加大，推貨節(jié)奏明顯加快；購(gòu)房者的看跌預(yù)期達(dá)到高峰，但也有不少購(gòu)房者擇機(jī)出手，一些明顯降價(jià)的樓盤，或是實(shí)惠的特價(jià)單位，被快速消化。
經(jīng)緯地產(chǎn)發(fā)布上半年總結(jié)和下半年預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，2014年上半年全市（新十一區(qū)）網(wǎng)簽面積為404.46萬(wàn)平方米，同比下降了27.77%，成交萎縮明顯；網(wǎng)簽均價(jià)15176元/平方米，同比上漲11.22%。量的下降，反映了市場(chǎng)交易活躍度的下降；價(jià)的上升既有降價(jià)啟動(dòng)時(shí)間不長(zhǎng)、普遍性不廣的市場(chǎng)原因，也有限價(jià)、限簽放松等行政手段的影響。
而數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月30日，2014年上半年廣州全市十一區(qū)一手住宅均價(jià)為14978元/平方米，和去年13723元/平方米相比，同比上漲9.1%。今年上半年全市網(wǎng)簽成交套數(shù)為33020套，同比下跌31%。
從兩組來(lái)自民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均指向一致的方向--2014年上半年廣州一手房?jī)r(jià)整體仍是上漲。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，在市場(chǎng)持續(xù)走低后，限簽限購(gòu)等政策的放松，豪宅盤開始進(jìn)入網(wǎng)簽，在一定程度上拉高了廣州全市的均價(jià)。從3月-6月，全市的均價(jià)有所回升，最高升至1.6萬(wàn)/平方米。
庫(kù)存：存貨或需20個(gè)月才能消化完
樓盤降價(jià)促銷的信息頻頻傳來(lái)，高企的樓市庫(kù)存成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)
據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測(cè)，6月末廣州新建住宅的庫(kù)存為5.4萬(wàn)套，仍然處于較為健康水平；但下半年，基于開發(fā)進(jìn)度和業(yè)績(jī)目標(biāo)，各開發(fā)商的推貨節(jié)奏將加快，預(yù)計(jì)將有5.5萬(wàn)套新貨上市，整體的可售量將達(dá)到近11萬(wàn)套，如果按照上半年的去貨速度估算，需20個(gè)月方能完全消化。
報(bào)告表示，2014年下半年貨源龐大、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，開發(fā)商保持小步快跑的推貨節(jié)奏。供求高潮仍然將出現(xiàn)在金九銀十時(shí)期，但開發(fā)商為避免集中搶客可能提前8月份或延后11月開售，市場(chǎng)的推貨集中期有可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)。
開發(fā)商促銷力度加大，市場(chǎng)將出現(xiàn)更多各式各樣的促銷活動(dòng)、營(yíng)銷手段，加快銷售，優(yōu)惠力折扣將較上半年更誘人。對(duì)價(jià)格敏感的剛需買家對(duì)下半年樓市普遍看淡，而剛需產(chǎn)品占下半年新增供應(yīng)的80%，消化壓力尤其突出，五一假期后，部分樓盤已出現(xiàn)下調(diào)，下半年不排除有更多樓盤加入降價(jià)隊(duì)伍，但預(yù)計(jì)降價(jià)的樓盤不會(huì)超過50%。
后市：預(yù)計(jì)今年廣州房?jī)r(jià)降幅不超15%
在天河工作的孫小姐最近一直在看房，婚期將至的她之前一直盤算著和未婚夫在番禺買房，但是看著番禺等郊區(qū)樓盤降價(jià)的消息此起彼伏，讓她也倍感猶豫：會(huì)不會(huì)剛一出手買房，房?jī)r(jià)就又跌了？廣州樓市會(huì)不會(huì)再出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況。
經(jīng)緯地產(chǎn)的報(bào)告給出這樣的答案--無(wú)論是從全國(guó)的背景來(lái)看，還是從廣州的態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)明確，對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)是分化，但不會(huì)是崩盤；對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，是調(diào)整，但不是拐點(diǎn)。廣州住宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷的是一時(shí)的調(diào)整，此輪短期的調(diào)整后，成交量會(huì)降至溫和水平，但不會(huì)是持續(xù)低迷；價(jià)格小幅回調(diào)之后，會(huì)維持基本的穩(wěn)定，而不是持續(xù)的下降。
報(bào)告判斷，在政府穩(wěn)市姿態(tài)的引導(dǎo)下，在開發(fā)商加大促銷力度的刺激下，下半年，樓市交易量有逐漸恢復(fù)的可能，預(yù)計(jì)此輪調(diào)整期還將維持半年左右，樂觀的預(yù)期，四季度會(huì)進(jìn)入穩(wěn)定期，保守的預(yù)期，是明年春節(jié)后。從中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)緯物業(yè)認(rèn)為廣州樓市的此輪調(diào)整會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，但不同的是，此輪之后，不會(huì)出現(xiàn)前幾輪的報(bào)復(fù)性反彈，樓市量?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)入一個(gè)溫和的新常態(tài)，預(yù)計(jì)全市房?jī)r(jià)降幅不超過15%。
土地：地王難再涌現(xiàn)年度任務(wù)或難完成
樓市冷風(fēng)吹，土地市場(chǎng)亦深感寒意。今年第二季度以來(lái)，廣州土地成交急轉(zhuǎn)直下，多宗靚地流拍或因故中止出讓，大多數(shù)以底價(jià)成交。
對(duì)此，經(jīng)緯地產(chǎn)的報(bào)告預(yù)測(cè)，下半年政府土地節(jié)奏將會(huì)加快，土地儲(chǔ)備豐富的外圍區(qū)域仍是土地供應(yīng)的主力。土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，為避免優(yōu)質(zhì)土地以低價(jià)成交，中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊的推出量可能會(huì)減少，地王難再涌現(xiàn)。
2014年上半1-4月，廣州住宅市場(chǎng)雖然成交不暢，但土地市場(chǎng)依然熱度不減，不僅出讓頻繁、數(shù)量多，樓王也遍地開花；但進(jìn)入5、6月份，地價(jià)溢價(jià)情況明顯減少，地塊中止出讓、流拍現(xiàn)象出現(xiàn)，政府推地節(jié)奏有所放緩。
按照以往的慣例，為完成全年的土地出讓計(jì)劃，下半年土地出讓規(guī)模較上半年大。今年上半年廣州住宅土地出讓面積僅占全年出讓計(jì)劃30.38%，下半年政府土地節(jié)奏將會(huì)加快，土地儲(chǔ)備豐富的外圍區(qū)域仍是土地供應(yīng)的主力。土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，為避免優(yōu)質(zhì)土地以低價(jià)成交，中心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊的推出量可能會(huì)減少。
住宅市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)商資金收緊，地王遍地開花的情況將減少，各區(qū)地王出現(xiàn)的概率降低。