三個(gè)“拐點(diǎn)”辯證看房地產(chǎn)市場(chǎng)變局
Post time：2014-07-162014年已經(jīng)過(guò)半，伴隨著一些地方樓市庫(kù)存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟(jì)南等城市陸續(xù)放開(kāi)限購(gòu)。與此同時(shí)，關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”是否出現(xiàn)的爭(zhēng)論再度熱了起來(lái)。
“樓市泡沫是個(gè)偽命題”“根據(jù)養(yǎng)豬波動(dòng)周期，樓市‘短拐點(diǎn)’未到”“房地產(chǎn)市場(chǎng)‘拐點(diǎn)’４年前就已出現(xiàn)”“10年后房地產(chǎn)市場(chǎng)‘拐點(diǎn)’一定會(huì)出現(xiàn)”……房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”自“問(wèn)世”以來(lái)，差不多三年“拐”一回，每次都一團(tuán)混戰(zhàn)、輸贏不分。
其實(shí)“拐點(diǎn)”的數(shù)學(xué)定義很簡(jiǎn)單，用于其他產(chǎn)業(yè)也很少激起“樓市拐點(diǎn)”遭遇的如此大的對(duì)立情緒。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)中重要的研究對(duì)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性規(guī)律也是客觀存在的。為什么一提中國(guó)樓市“拐點(diǎn)論”就無(wú)法心平氣和，更無(wú)法達(dá)成共識(shí)？歸根到底，因?yàn)椴煌后w對(duì)“拐點(diǎn)”的理解標(biāo)準(zhǔn)不一。此外，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期走向及對(duì)中國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生的作用這兩個(gè)重要變量的認(rèn)識(shí)也存在差異。
例如，房地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)特征，就是不動(dòng)產(chǎn)的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買(mǎi)房人、賣(mài)房人再明白不過(guò)的道理，在“拐點(diǎn)”是否出現(xiàn)的大討論中屢屢被忽視。“拐了”還是“沒(méi)拐”？這個(gè)問(wèn)題就像是在問(wèn)世界是綠的還是紅的一樣。實(shí)際上，世界是萬(wàn)紫千紅的。房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”對(duì)不同地方意義也不同，有的要及時(shí)調(diào)整，把握由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的窗口期；有的還沒(méi)嘗過(guò)“黃金時(shí)代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時(shí)代”甚至“黑鐵時(shí)代”做準(zhǔn)備了。
尤其要意識(shí)到，中國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化中蘊(yùn)藏的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開(kāi)發(fā)覆轍，更不能在新一輪城鎮(zhèn)化中延用房地產(chǎn)模式，而應(yīng)當(dāng)果斷向以民生為本“拐”。
而對(duì)于另外一個(gè)“拐點(diǎn)”，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)界，還是政府層面，共識(shí)卻越來(lái)越趨向統(tǒng)一：那就是從依賴強(qiáng)力“限購(gòu)”這種政策手段調(diào)控樓市，加速過(guò)渡到借助稅收等市場(chǎng)手段調(diào)控，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用；由全國(guó)一盤(pán)棋一刀切地調(diào)控，開(kāi)始向不同地方視不同情況精準(zhǔn)定向調(diào)控。與中國(guó)房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”是否到來(lái)的大爭(zhēng)論不同，對(duì)調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點(diǎn)”將到來(lái)的看法，共識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于分歧。
黨的十八大以來(lái)，中央大力推進(jìn)行政審批制度改革，強(qiáng)調(diào)改革重在向市場(chǎng)、社會(huì)、地方放權(quán)，減少對(duì)微觀事務(wù)的干預(yù)。市場(chǎng)之手和政府之手各歸其位、相互補(bǔ)充。房地產(chǎn)是市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，建立中央強(qiáng)調(diào)的調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，必然要同取消、下放行政審批權(quán)結(jié)合，同時(shí)盡快建立科學(xué)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是變化經(jīng)濟(jì)，要求我們接受變化、分化并趨利避害。機(jī)械生硬地削市場(chǎng)變化和區(qū)域分化之足，適“拐點(diǎn)”之履，誤人誤己。作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，一盤(pán)棋一刀切的管理習(xí)慣、思維模式明顯不合時(shí)宜。31個(gè)省市區(qū)600多座城市，微觀市場(chǎng)活動(dòng)瞬息萬(wàn)變。一味藥，治百病，這種思維模式、調(diào)控方式，非“拐”不可。
最后，值得一提的是各方看待房地產(chǎn)市場(chǎng)心態(tài)的“拐點(diǎn)”。從“溫州炒房團(tuán)”到“大媽炒房團(tuán)”，在中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，“買(mǎi)房就是增值”“買(mǎi)到就是賺到”的心態(tài)秒殺一切投資理性。在投機(jī)味道漸濃的房地產(chǎn)市場(chǎng)，泡沫和風(fēng)險(xiǎn)伴隨著貪婪和賭徒心態(tài)在悄然做大。
不能忘記，2008年國(guó)際金融危機(jī)正是肇始于美國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)巨大的杠桿作用，正是一場(chǎng)貪婪的投機(jī)盛宴誘發(fā)了“拐點(diǎn)黑洞”。在為經(jīng)濟(jì)學(xué)著作《動(dòng)物精神》所寫(xiě)的推薦中，李稻葵認(rèn)為，動(dòng)物精神就是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)決策的非理性，是國(guó)際金融危機(jī)的根源，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系脆弱性的基礎(chǔ)。這證明在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在人類(lèi)本性包括貪婪心態(tài)帶來(lái)的先天短板。今天，在中國(guó)很多城市，“買(mǎi)房能賺翻”的投機(jī)心態(tài)依然大量存在。買(mǎi)房者、土地財(cái)政的依靠者等各方應(yīng)盡快迎來(lái)心態(tài)回歸理性的“拐點(diǎn)”。